Обоснование нормы доходности для сегмента гостиничной недвижимости

       Выпуск 2(85),  2026   

 DOI: 10.52897/2411-4588-2026-2-130-139                  (скачать полный текст статьи)

 

Авторы:

Романова Мария Николаевна*, Пупенцова Светлана Валентиновна*

*Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого
Санкт-Петербург, Россия


Аннотация

 Гостиничная недвижимость выступает одним из наиболее сложных объектов инвестирования в силу высокой зависимости от операционного менеджмента, сезонности, чувствительности к макроэкономической конъюнктуре и многообразия форматов. Ключевым параметром, определяющим эффективность инвестиций в данный сегмент, является норма доходности (ставка дисконтирования), корректное обоснование которой позволяет минимизировать риски искажения результатов оценки. В статье систематизированы теоретические подходы к определению нормы доходности в оценке недвижимости, предложена последовательность этапов обоснования нормы отдачи на капитал для гостиничных объектов, включающая расчет средневзвешенной нормы отдачи на капитал (WACC) и применение техники рыночной экстракции с последующим согласованием результатов. На примере объекта гостиничного назначения в Санкт-Петербурге выполнены расчеты ставки дисконтирования: по модели WACC – 18,66%, техникой рыночной экстракции – 21,26, согласованное значение – 20,22%. Выявлено, что текущая рыночная конъюнктура требует повышенной премии за риск, что связано с замедлением темпов роста операционных показателей, стабилизацией загрузки и вводом значительного числа новых объектов, включая апартаменты. Полученные результаты могут быть использованы при оценке инвестиционной привлекательности гостиничной недвижимости и обосновании выбора наиболее эффективного варианта использования объектов.

Ключевые слова: гостиничная недвижимость, норма доходности, ставка дисконтирования, WACC, рыночная экстракция, оценка недвижимости, риск, инвестиционная привлекательность.
Для цитирования: Романова М. Н., Пупенцова С. В. Обоснование нормы доходности для сегмента гостиничной недвижимости // Экономика Северо-Запада: проблемы и перспективы развития. 2026. № 2 (85). С. 130–139. DOI: 10/52897/2411-4588-2026-2-130-139.

Литература

  1. Управление Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области (Петростат): офиц.сайт. URL: https://78.rosstat.gov.ru/ (дата обращения: 30.03.2026).
  2. Довганева Ю. А., Пирогова О. Е. Исследование динамики и прогнозирование развития регионального рынка индустрии гостиничных услуг. Курск: Университетская книга, 2024. 91 с.ISBN 978-5-907941-57-1. EDN KUURUP.
  3. Леонидова Е. Г. Развитие туристической индустрии в регионах Северо-Запада России в современных условиях // Проблемы развития территории. 2025. Т. 29, № 1. С. 10–29. DOI 10.15838/ptd.2025.1.135.2. EDN UBNCPE.
  4. Веселов А. Г. Анализ региональных особенностей налогового регулирования в Северо-Западном федеральном округе // Beneficium.2024. № 4 (53). С. 23–34. DOI 10.34680/BENEFICIUM.2024.4(53).23-34. EDN NUIKMC.
  5. Багаева И. В., Вокуева А. И. Расчет ставки дисконтирования для оценки нефтегазовых проектов // Фундаментальные и прикладные исследования в области управления, экономики и торговли: сб. тр. Всерос. науч.-практ. И учеб.-метод. конф., СПб., 15–19 мая 2023 г.: в 8 ч. СПб.: ПОЛИТЕХ-ПРЕСС, 2023. Ч. 2. С. 466–473. EDN HUWYLT.
  6. Озеров Е. С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: МКС, 2007. 535 с. ISBN5-901810-16-3. EDN QSHKWB.
  7. Бухарин Н. А., Озеров Е. С., Пупенцова С. В.Методические рекомендации по применению метода дисконтирования денежных потоков при оценке недвижимости. М., 2014. 58 с.
  8. Damodaran A. Investment valuation: Tools and techniques for determining the value of any asset. 2002. 954 p.
  9. Damodaran A. Strategic risk taking: a framework for risk management. New Jearsy: Pearson Education, Inc., 2008. 388 p.
  10. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. URL:http://www.niec.ru/Met/02redMR.pdf (дата обращения: 30.03.2026).
  11. Озеров Е. С., Пупенцова С. В. Управление стоимостью и инвестиционным потенциалом недвижимости. СПб.: С.-Петерб. политех. ун-т Петра Великого, 2015. 600 с. ISBN 978-5-7422-4797-5. EDN TJWXLB.
  12. Теплова Т. В., Селиванова Н. В. Эмпирическое исследование применимости модели DCAPM на развивающихся рынках // Корпоративные финансы. 2007. Т. 1, № 3. С. 5–25. EDN STUPVV.
  13. Pupentsova S., Livintsova M. Qualimetric assessment of investment attractiveness of the real estate property // Real Estate Management and Valuation. 2018. Vol. 26, No. 2. p. 5–11. DOI 10.2478/remav-2018-0011. EDN YBYMIH.
  14. Пупенцова С. В., Кузнецов А. А. Обоснование нормы рентабельности инвестиционно-строительного проекта // Экономика строительства.2020. № 5 (65). С. 48–62. EDN SLOQBZ.
  15. Гатина К. Ф., Ливинцова М. Г. Определение ставки дисконтирования для оценки инвестиционной привлекательности непубличных компаний // Фундаментальные и прикладные исследования в области управления, экономики и торговли: сб. тр. науч.-практ. и учеб. конф., СПб.,4–6 июня 2019 г.: в 2 ч. СПб.: С.-Петерб. политех.ун-т Петра Великого, 2019. Ч. 1. С. 139–145. EDN GGUTWQ.
  16. Пупенцова С. В., Шаброва О. А. Исследование зависимости нормы отдачи на капитал от размера капиталовложений // Экономика строительства. 2016. № 5 (41). С. 16–21. EDN WMTLPZ.
  17. Белова М. В. Обоснование отраслевой нормы отдачи на капитал // Молодежная неделя науки института промышленного менеджмента, экономики и торговли: сб. тр. Всерос. студ. науч.-учеб. конф., СПб., 2–7 дек. 2024 г. СПб.: Изд-во Политех- ун-та, 2025. С. 28–30. EDN PZTFVX.
  18. О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга: постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524. URL:http://pravo.gov.ru/proxy/ips/?docbody=&link_id=0&nd=131135448&ysclid=mqgobwbtwy248012071 (дата обращения: 30.03.2026).
  19. Многофункциональная биржевая площадка Московская биржа (MOEX): офиц. сайт.URL: https://www.moex.com/ (дата обращения:28.03.2026).
  20. Отрасль Hotel/Gaming // Сайт А. Дамадарана. URL: https://damodaraninvest.com/ (дата обращения: 30.03.2026).
  21. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 28.12.2024). URL: https://docs.cntd.ru/document/901765862?ysclid=mqgogbs0vl312903572 (дата обращения: 30.03.2026).
  22. Nikoliers: официальный сайт консалтинговой компании. URL: https://nikoliers.ru/ (дата обращения: 30.03.2026).
  23. The Concept of Asset and Enterprise Value Management in the Development of Industrial Management Theory / S. Pupentsova, N. Alekseeva,A. Petrova, K. Sharlay // Understanding the Digital Transformation of Socio-Economic-Technological Systems: Dedicated to the 120th Anniversary of Economic Education at Peter the Great St.Petersburg Polytechnic University. Vol. 951. Cham:Springer Nature Switzerland AG, 2024. p. 281–289.DOI 10.1007/978-3-031-56677-6_21. EDN AVPFSS.
  24. The sharing economy and digital logistics in retail chains: Opportunities and threats / S. Y. Barykin,I. V. Kapustina, O. V. Kalinina [et al.] // Academy of Strategic Management Journal. 2021. Vol. 20,Special Issue 2. p. 1–14. EDN IKGTTG.
  25. Гагулина Н. Л. Актуализация показателей качества жизни для Санкт-Петербурга с применением методов экономики качества // Экономика Северо-Запада: проблемы и перспективы развития. 2025. № 3 (82). С. 30–37. DOI 10.52897/2411-4588-2025-3-30-37. EDN TEYKHU.
  26. Леонидова Е. Г. Приоритеты и угрозы развития регионального туризма // Регионология. 2022.Т. 30, № 3 (120). С. 624–646. DOI 10.15507/2413-1407.120.030.202203.624-646. EDN EEJSZZ.
  27. NF GROUP: офиц. сайт междунар. консалтинговой компании. URL: https://nf.group/ (дата обращения: 31.03.2026).

Описание на английском языке

THE IMPACT OF E-COMMERCE ON THE INVESTMENT ATTRACTIVENESS
OF WAREHOUSE REAL ESTATE

Authors:
Maria N. Romanova*, Svetlana V. Pupentsova*

*Peter the Great St. Petersburg Polytechnic University
St. Petersburg, Russi

Abstract

Hotel real estate is one of the most complex investment objects due to its high dependence on operational management, seasonality, sensitivity to the macroeconomic environment and variety of formats. The key parameter determining investment efficiency in this segment is the rate of return (discount rate), the correct justification of which minimizes the risk of valuation results distortion. The article systematizes theoretical approaches to determining the rate of return in real estate valuation, a sequence of stages for justifying the rate of return for hotel properties is proposed, including calculation of the weighted average cost of capital (WACC) and application of the market extraction technique with subsequent reconciliation of results. Using a hotel property in St. Petersburg as an example, discount rate calculations were performed: 18.66% according to the WACC model, 21.26% by the market extraction technique, with a reconciled value of 20.22%. It wasrevealed that the current market environment requires an increased risk premium due to a slowdown in operating performance growth, stabilization of occupancy rates, and the commissioning of a significant number of new facilities, including apartments. The results obtained can be used to assess the investment attractiveness of hotel real estate and to justify the choice of the most efficient use of properties.

Keywords: hotel real estate, rate of return, discount rate, WACC, market extraction, real estate valuation, risk, investment attractiveness.
For citation: Romanova M. N., Pupentsova S. V. The impact of e-commerce on the investment attractiveness of warehouse real estate. Ekonomika Severo-Zapada: problemy i perspektivy razvitiya = Economy of the North-West: problems and prospects of development. 2026;(2(85)):130–139. DOI: 10/52897/2411-4588-2026-2-130-139.

References

  1. Upravlenie Federal’noi sluzhby gosudarstvennoi statistiki po g. Sankt-Peterburgu i Leningradskoi oblasti (Petrostat): ofits. sait. Available at: https://78.rosstat.gov.ru/ (accessed: 30.03.2026).
  2. Dovganeva Yu. A., Pirogova O. E. Issledovanie dinamiki i prognozirovanie razvitiya regional’nogo rynka industrii gostinichnykh uslug. Kursk: Universitetskaya kniga, 2024. 91 s. ISBN 978-5-907941-57-1. EDN KUURUP. (In Russ.)
  3. Leonidova E. G. Razvitie turisticheskoi industrii v regionakh Severo-Zapada Rossii v sovremennykh usloviyakh. Problemy razvitiya territorii. 2025;(29(1)):10–29. DOI 10.15838/ptd.2025.1.135.2. EDN UBNCPE. (In Russ.)
  4. Veselov A. G. Analiz regional’nykh osobennostei nalogovogo regulirovaniya v Severo-Zapadnom federal’nom okruge. Beneficium. 2024;(4(53)):23–34. DOI 10.34680/BENEFICIUM.2024.4(53).23-34. EDN NUIKMC. (In Russ.)
  5. Bagaeva I. V., Vokueva A. I. Raschet stavki diskontirovaniya dlya otsenki neftegazovykh proektov. Fundamental’nye i prikladnye issledovaniya v oblasti upravleniya, ehkonomiki i torgovli: sb. tr.Vseros.nauch.-prakt. i ucheb.-metod. konf., SPb., 15–19 maya 2023 g.: v 8 ch. SPb.: POLITEKh-PRESS,2023;(2):466–473. EDN HUWYLT. (In Russ.)
  6. Ozerov E. S. Ehkonomicheskii analiz i otsenka nedvizhimosti. SPb.: MKS, 2007. 535 s. ISBN 5-901810-16-3. EDN QSHKWB. (In Russ.)
  7. Bukharin N. A., Ozerov E. S., Pupentsova S. V.Metodicheskie rekomendatsii po primeneniyu metoda diskontirovaniya denezhnykh potokov pri otsenke nedvizhimosti. M., 2014. 58 s. (In Russ.)
  8. Damodaran A. Investment valuation: Tools and techniques for determining the value of any asset.2002. 954 p.
  9. Damodaran A. Strategic risk taking: a framework for risk management. New Jearsy: Pearson Education, Inc., 2008. 388 p.
  10. Metodicheskie rekomendatsii po otsenke ehffektivnosti investitsionnykh proektov. Available at:http://www.niec.ru/Met/02redMR.pdf (accessed:30.03.2026).
  11. Ozerov E. S., Pupentsova S. V. Upravlenie stoimost’yu i investitsionnym potentsialom nedvizhimosti. SPb.: S.-Peterb. politekh. un-t Petra Velikogo, 2015. 600 s. ISBN 978-5-7422-4797-5. EDN TJWXLB. (In Russ.)
  12. Teplova T. V., Selivanova N. V. Ehmpiricheskoe issledovanie primenimosti modeli DCAPM na razvivayushchikhsya rynkakh. Korporativnye finansy.2007;(1(3)):5–25. EDN STUPVV. (In Russ.)
  13. Pupentsova S., Livintsova M. Qualimetric assessment of investment attractiveness of the real estate property. Real Estate Management and Valuation. 2018;(26(2)):5–11. DOI 10.2478/remav-2018-0011. EDN YBYMIH.
  14. Pupentsova S. V., Kuznetsov A. A. Obosnovanie normy rentabel’nosti investitsionno-stroitel’nogo proekta. Ehkonomika stroitel’stva. 2020;(5(65)):48–62. EDN SLOQBZ. (In Russ.)
  15. Gatina K. F., Livintsova M. G. Opredelenie stavki diskontirovaniya dlya otsenki investitsionnoi privlekatel’nosti nepublichnykh kompanii. Fundamental’nye i prikladnye issledovaniya v oblasti upravleniya, ehkonomiki i torgovli: sb. tr.nauch.-prakt. i ucheb. konf., SPb., 4–6 iyunya 2019 g.: v 2 ch. SPb.: S.-Peterb. politekh. un-t Petra Velikogo, 2019;(1):139–145. EDN GGUTWQ. (In Russ.)
  16. Pupentsova S. V., Shabrova O. A. Issledovanie zavisimosti normy otdachi na kapital ot razmera kapitalovlozhenii. Ehkonomika stroitel’stva. 2016;(5(41)):16–21. EDN WMTLPZ. (In Russ.)
  17. Belova M. V. Obosnovanie otraslevoi normy otdachi na kapital. Molodezhnaya nedelya nauki institute promyshlennogo menedzhmenta, ehkonomiki i torgovli: sb. tr. Vseros. stud. nauch.-ucheb. konf., SPb.,2–7 dek. 2024 g. SPb.: Izd-vo Politekh- un-ta,2025:28–30. EDN PZTFVX. (In Russ.)
  18. O Pravilakh zemlepol’zovaniya i zastroiki SanktPeterburga: postanovlenie Pravitel’stva Sankt-Peterburga ot 21.06.2016 № 524. Available at: http://pravo.gov.ru/proxy/ips/?docbody=&link_id=0&nd=131135448&ysclid=mqgobwbtwy248012071 (accessed: 30.03.2026).
  19. Mnogofunktsional’naya birzhevaya ploshchadka Moskovskaya birzha (MOEX): ofits. sait. Available at: https://www.moex.com/ (accessed: 28.03.2026).
  20. Otrasl’ Hotel/Gaming. Sait A. Damadarana. Available at: https://damodaraninvest.com/ (accessed:30.03.2026).
  21. Nalogovyi kodeks Rossiiskoi Federatsii (chast’ vtoraya) ot 05.08.2000 № 117-FZ (red. ot 28.12.2024). Available at: https://docs.cntd.ru/document/901765862?ysclid=mqgogbs0vl312903572 (accessed: 30.03.2026).
  22. Nikoliers: ofitsial’nyi sait konsaltingovoi kompanii. Available at: https://nikoliers.ru/ (accessed:30.03.2026).
  23. The Concept of Asset and Enterprise Value Management in the Development of Industrial Management Theory / S. Pupentsova, N. Alekseeva, A. Petrova,K. Sharlay. Understanding the Digital Transformation of Socio-Economic-Technological Systems: Dedicated to the 120th Anniversary of Economic Education at Peter the Great St. Petersburg Polytechnic University. Vol. 951. Cham: Springer Nature Switzerland AG, 2024:281–289. DOI 10.1007/978-3-031-56677-6_21. EDN AVPFSS.
  24. The sharing economy and digital logistics in retail chains: Opportunities and threats / S. Y. Barykin,I. V. Kapustina, O. V. Kalinina [et al.]. Academy of Strategic Management Journal. 2021;(20(2)):1–14. EDN IKGTTG.
  25. Gagulina N. L. Aktualizatsiya pokazatelei kachestva zhizni dlya Sankt-Peterburga s primeneniem metodov ehkonomiki kachestva. Ehkonomika Severo-Zapada: problemy i perspektivy razvitiya. 2025;(3(82)):30–37. DOI 10.52897/2411-4588-2025-3-30-37. EDN TEYKHU. (In Russ.)
  26. Leonidova E. G. Prioritety i ugrozy razvitiya regional’nogo turizma. Regionologiya. 2022;(30(3(120))):624–646. DOI 10.15507/2413-1407.120.030.202203.624-646. EDN EEJSZZ. (In Russ.)
  27. NF GROUP: ofits. sait mezhdunar. Konsaltingovoi kompanii. Available at: https://nf.group/ (accessed:31.03.2026).